מה גובר הסכם מכר בעל פה או הלוואה מאוחרת בכתב שנרשם לגביה שעבוד בטאבו?
בספטמבר 2025 ניתן פסק דין ע"י כבוד השופטת לימור ביבי מביהמ"ש המחוזי בתל אביב לגבי עסקאות נוגדות במקרקעין (ת"א 50850-12-22 גולדברג נ. פלדמן ואח').
מצד אחד היו התובעים (משפחת גולדברג) אשר רכשו מהנתבעים (משפחת פלדמן) בשנת 2009 דירה בתמורה חלקית עם התחייבות להשלמת התמורה וקיבלו חזקה בדירה אך מבלי שנערך הסכם מכר בכתב, מבלי שהעסקה דווחה לרשויות המס וכמובן מבלי שנרשמה על העסקה הזו הערת אזהרה בטאבו.
מצד שני הייתה חברה חוץ בנקאית שנתנה למוכרים של אותה הדירה (משפחת פלדמן) הלוואה בשנת 2017 (שמונה שנים לאחר שהדירה נמכרה) בסך של 2.5 מיליון ורשמה שעבוד ברשם המשכונות ובטאבו על הדירה שנמכרה וזאת מבלי שהתובעים ידעו מכך ומבלי שהחברה החוץ בנקאית יודעת שהדירה נמכרה שכן הועבר אליה ע"י פרידמן חוזה שכירות מזויף בין התובעים לנתבעים.
כדי לקבוע איזו עסקה עדיפה, נדרש ביהמ"ש לבחון האם נכרתה עסקת מקרקעין בין הקונים למוכרים וכשלב שני האם עסקת המקרקעין השנייה (רישום שעבוד על ההלוואה) נעשתה בתום לב של המלווה.
ס' 8 לחוק המקרקעין קובע- "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
ביהמ"ש קבע כי אמנם ישנם מצבים חריגים בהם אמנם לא תתקיים דרישת הכתב הנדרשת בעסקאות מקרקעין לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין ובכל זאת יכירו בעסקת המכר.
אילו מצבים שבהם ניתן להשלים ולהבין את העסקה ממסמכים אחרים או מהתנהלות בתום לב ובהוגנות של הצדדים.
אולם השופטת קבעה שזה לא המקרה החריג מכיוון שהעסקה שנדונה בתביעה נעשתה בחוסר תום לב ובניסיון להעלים מס , לא דווחה לרשויות המס ולא נרשמה לגביה הערת אזהרה בטאבו ולכן אין לראות בה עסקת מקרקעין תקפה כדין.
מרגע שהשופטת קבעה שלא הייתה עסקת מקרקעין תקפה לא היה צורך לבחון את השלב השני אולם השופטת בכל זאת בדקה וקבעה כי החברה שנתנה את ההלוואה פעלה בתום לב ולא הייתה לה כל דרך לדעת שהדירה נמכרה.
העובדה שהקונה לא רשם הערת אזהרה לא נבעה מרשלנות שלו אלא מבחירה במודע מתוך רצון להתחמק מדיווח לרשויות המס ולכן אין לו להלין אלא על עצמו.
השופטת דחתה את התביעה וחייבה את התובעים בהוצאות לטובת חברת ההלוואות.
הכתבה אינה מהווה יעוץ משפטי.
עו"ד איה כפיר
שבתאי את כפיר – משרד עורכי דין