מהו זכרון דברים ולמה לא למהר לחתום עליו?

פעמים רבות אני נשאלת ע"י לקוחות שמוכרים או קונים דירה ומפחדים לפספס את העסקה האם לחתום על זכרון דברים? אני עונה בצורה חד משמעית שלא.

המטרה של הצדדים בדרך כלל היא להכין מסמך שבו תהיה מחוייבות של הצדדים לעסקה כשבהמשך ייחתם הסכם מכר.  

זכרון הדברים הינו חוזה לכל דבר ואם יש לצדדים "גמירות דעת " כלומר הסכמה להתקשר בקשר חוזי מחייב והמסמך עומד במבחן "המסויימות" כלומר כלולים בו הפרטים החשובים והעקרוניים הנוגעים לחוזה כמו פרטי הנכס, סכום התמורה ומועדי התמורה אזי הוא יכול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר. 

אז מדוע בעצם להימנע מלחתום על זכרון דברים?

זכרון דברים נערך הרבה פעמים ע"י המוכרים והקונים בעצמם או אפילו בניגוד לחוק ע"י מסמך שמכין להם מתווך ומכאן נובע גם הסיכון שבו.

לעיתים המסמך שמכינים הצדדים ללא סיוע מעורכי דין אינו כולל את כל ההיבטים שכרוכים בהסכם מכר כמו בדיקת חריגות בנייה, שעבודים, הערות אזהרה, מיסוי ועוד ובכך נשארים תנאים רבים משמעותיים שיכולים להיות במחלוקת לאחר שכבר נחתם זכרון הדברים.

למשל היבטי מיסוי שהם קריטיים ומשמעותיים בעסקאות מסויימות והם לא תמיד ידועים לצדדים, לרוב לא מקבלים ביטוי בזכרון הדברים.

כך, מועד עריכת זכרון הדברים הוא המועד הקובע להגשת דיווח למיסוי מקרקעין ויש לכך משמעות הן מבחינת מס שבח והן מבחינת מס רכישה שכן יש משמעות לזמן בפטורים רבים ומתקצר המועד לתשלום המס, שכן הוא נספר ממועד זכרון הדברים ולא מהחוזה.

הפרה של זכרון דברים יכולה לחייב את הצד המפר בפיצוי.

לאחרונה ניתן פסק דין בו חוייבה קונה בפיצוי של 80,000 ₪, שהוא סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים כי לא עמדה במועדי התשלומים הקבועים בזכרון הדברים (ת"א 61741-02-20 של ביה"מ השלום בתל אביב) ובמקרה אחר נשללו ממתווך דמי התיווך המגיעים לו בין היתר מכיוון שהחתים בניגוד לחוק על זכרון דברים (תא"מ 65399-06-19 , ביהמ"ש השלום - רמלה) .

כמובן שכל מקרה צריך להיבחן בהתאם לנסיבות אולם המלצתי היא שאם בכל זאת מחליטים לחתום על זכרון דברים יש להתייעץ עם עורך דין בטרם החתימה.

                                                                              עו"ד איה כפיר

                                                               משרד עורכי דין שבתאי את כפיר **האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי