האם קונה שידע על היעדר היתר בנייה זכאי לפיצוי מהמוכר?

אחת הבדיקות החשובות והעיקריות ביותר שעושים לפני רכישת נכס הינה הבדיקה בנוגע להיתר הבנייה של הנכס.

שני הצדדים – המוכר והקונה צריכים לנקוט משנה זהירות בעניין זה כך שעל המוכר ליידע את הקונה האם קיים היתר בנייה והאם יש חריגות בנייה והקונה מצידו מחויב לבדוק בעצמו או ע"י בעל מקצוע ברשויות התכנון שאכן קיים היתר בנייה לנכס.

היעדר היתר בנייה יכול לזכות את הקונה שהוטעה בפיצוי משמעותי בגין הפרה יסודית של ההסכם שמגיע לעיתים ל10% משווי הנכס או יותר ולעיתים אף לביטול החוזה.

אך מה במקרה בו הקונה ידע מראש שאין היתר לנכס ובכל זאת בחר לרכוש את הנכס האם אז יהיה זכאי לפיצוי מהמוכר?

לאחרונה ניתן פסק דין בבית משפט השלום בתל אביב (רונקין ואח' נ. הר צבי- 42938-05-20) ע"י כבוד השופטת רונית פינצ'וק אלט שהתייחס לכך.

בנסיבות אותו פסק דין תבעו הקונים את המוכרת ואת בא כוחם על כך שהם הוטעו ורכשו דירה ללא היתר.  כלפי עורך דינם טענו שהתרשל ולא ביצע את הבדיקות שהיה עליו לערוך לגבי הדירה וכלפי המוכרת טענו שהיא הפרה את ההסכם וטענו טענות נוספות של תרמית , מצג שווא והטעייה.

במקרה זה בטרם רכשו את הדירה ומכיוון שרצו לממן את רכישתה עם משכנתא הם עשו בדיקה מקדמית ולקחו שמאי של בנק למשכנתאות אשר קבע שהדירה לא אותרה בתשריט הבניין ובהיתר ואין בתיק בקשה להיתר ולכן לא יתאפשר לקבל משכנתא.

הסתבר מן הראיות שאף הייתה תכתובת בעניין זה בין המחלקה המשפטית של הבנק וב"כ הקונים כך שניתנה התראה מקצועית, משמעותית ומוקדמת לקונים.

 למרות המידע המוקדם בעניין ההיתר, הקונים החליטו בכל זאת לרכוש מהונם הפרטי את הדירה ללא כספי משכנתא ועל כן ברור שידעו על מצבה התכנוני, הרישומי והמשפטי של הדירה עוד קודם לרכישתה.

השופטת אף הוסיפה שהתובע עובד במשרה בכירה ואף ביצע מספר רכישות דירה קודם לכן, כך שאין ספק שהבין את אותות האזהרה של הבנק בעניין ההיתר.

לאור כל הראיות שהובאו בפני בית המשפט נקבע כי במצב דברים זה הקונים לא זכאים לפיצוי בגין היעדר היתר בנייה ותביעתם נדחתה.

הטור אינו מהווה יעוץ משפטי

עו"ד איה כפיר 

שבתאי את כפיר - משרד עורכי דין