מה הם המיסים שעל צדדים לשלם בעת מכירה או רכישת דירה?

בעת מכירה או רכישת דירה ישנם מיסים/ היטלים שמוטלים על מוכר או קונה דירה ובנסיבות מסוימות קיימים פטורים מהם.

מס רכישה –

מי שרכש "זכות במקרקעין" מחויב לשלם למדינה מס רכישה.

כאשר הזכות במקרקעין היא דירת מגורים, בודקים האם זו דירה יחידה של הרוכש. הבדיקה נעשית על התא המשפחתי של הרוכש, כלומר בודקים אם זו דירה יחידה שלו של בת זוגתו ושל ילדיהם הקטינים. אם אכן כך הוא יהיה זכאי ל"פטור דירה יחידה" וישלם מס מופחת בהתאם למדרגות מס שנקבעו. אם זו לא דירה יחידה הוא יצטרך לשלם נכון למועד זה 8% מסכום הדירה.

ישנם מצבים בהם יש לאדם דירה נוספת ועדיין הוא יהיה זכאי לקבל פטור דירה יחידה למשל אם יש לו בנוסף על הדירה הזו עוד 1/3 מדירה אחרת או עד מחצית מדירה שקיבל בירושה.

כך גם במקרה שמדובר במשפרי דיור – כאלה שמחליפים דירה אחת באחרת גם אם במועד הרכישה היו להם 2 דירות הרי שלאחר שיצהירו שהם מתכוונים למכור את דירתם הנוכחית בתוך הזמן הקבוע בחוק הם יזכו להקפאת המס עד למכירה ובעצם אם אכן ימכרו יזכו ל"פטור דירה יחידה".

מס שבח- 

מס שבח הוא המס שמוטל על מוכר בגין הרווח שנבע ממכירת המקרקעין כלומר על ההפרש בין התמורה שהתקבלה למחיר הרכישה ששילם (בקיזוז ניכויים שמותרים ע"פ החוק ובתוספת פחת). מס השבח עומד היום על 25% מתוך השבח נטו.

אולם לא כל עסקה ממוסה. בחוק מיסוי מקרקעין יש פטור ממס שבח במקרים מסוימים.

כך מי שזו היא דירתו היחידה והוא החזיק בה לפחות 18 חודשים קודם למכירה זכאי לפטור דירה יחידה בהתאם לס' 49 ב 2 לחוק. כך הוא יהיה זכאי לפטור גם אם יש לו בנוסף לדירה עוד 1/3 בדירה אחרת או מחצית בדירה אשר ירש.

בנוסף קיים פטור למי שהוא משפר דיור – כלומר אם יש לו בעת ובעונה 2 דירות אבל הדירה האחרונה שרכש נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב18 חודשים שלפני או אחרי המכירה אזי גם הוא יהיה זכאי לפטור ואם הדירה נרכשה מקבלן אז אם מכר בשנה מקבלת דירת הקבלן.

בנוסף קיים פטור על העברה במתנה של דירה לקרוב בהתאם לקבוע בס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין וכן פטור על דירה יחידה של מוריש בהתאם לס' 49 ב 5 לחוק.

היטל השבחה- 

הוועדה לתכנון ובנייה מאשרת מפעם לפעם תב"ע אשר מביאה לעליית ערך הנכס כמו הענקת זכויות בנייה חדשות או שינוי יעוד למשל מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה או אישור לשימוש חורג.

על עליית הערך מוטל היטל שנקרא "היטל השבחה" אשר נגבה בעת מכירת הנכס אך מחושב ביחס למועד אישור התכנית. לרוב, סכום ההיטל יהיה בסכום השווה למחצית משווי ההשבחה והוא ייקבע ע"י שמאי הוועדה. על השמאות ניתן להגיש השגה.

תחום מיסוי המקרקעין הוא תחום מורכב, שווי המס/ההיטל, הזכאות לפטורים והמשמעות של ניצולם ועל כן כל מקרה ייבחן ע"פ הנסיבות. הטור אינו מהווה יעוץ משפטי.

                                                             עו"ד איה כפיר

                                                משרד עו"ד שבתאי את כפיר