מהי ההשפעה של חריגות בנייה על קבלת משכנתא?
לאחרונה הוגשה תביעה בעניין הפרה יסודית של הסכם מכר לאחר שלא ניתנה משכנתא והקונים-התובעים טענו שהיה זה בגלל החריגות בנכס. התביעה נדחתה משום שבסופו של דבר נקבע שלא היו חריגות בנייה ושהסיבה להפרה הייתה תלויה בקונים בלבד אולם יש להיות ערים למשמעות של ההשפעה של חריגות בנייה בנכס שנרכש על לקיחת המשכנתא.
חריגות בנייה הן תוספות או שינויים שנעשו בנכס מבלי לקבל את האישורים וההיתרים הנדרשים מהעירייה ו/או מהוועדה לתכנון ובנייה. למשל בניית מרפסת ללא רישוי, הוספת קומה ו/או חדר וכדומה.
לחריגות הבנייה יש השפעה משמעותית בקניית דירה בהיבטים רבים ובין היתר גם על קבלת המשכנתא.
- הפחתת ערך הנכס –
- שמאי של הבנק יכול להפחית את ערך הדירה בשל חריגות הבנייה ובמקרה כזה הבנק יכול להוריד את שיעור המימון שיציע.
- סיכון משפטי ודרישת תיקון והסדרה –
- לעיתים החריגות יקימו סיכון כזה שהרשות תדרוש את הסרת או הריסת המבנים הלא חוקיים או הסדרת החריגות (ליגליזציה). ההליכים המשפטיים הצפויים יכולים להביא לכך שהבנק יפחית את השווי בצורה משמעותית לצורך קבלת המשכנתא או יבקש הסדרת החריגות עוד קודם למתן המשכנתא.
- השפעה על שיעור הריבית ותנאי ההלוואה
- במקרים בהם ניתנת משכנתא למרות חריגות הבנייה ייתכן שהבנק ידרוש ריבית גבוהה יותר או תוספת ערבויות כדי לפצות על הסיכון הנוסף.
מכאן שחריגות בנייה עשויות להוות מכשול משמעותי עבור רוכשי דירות אשר מעוניינים לקחת משכנתא. הן משפיעות על הערכת הנכס, שיעור המימון שהבנק מוכן להציע ולעיתים אף עשויות להוביל לדחיית הבקשה או לדרישות לליגליזציה לפני קבלת ההלוואה. חשוב לבדוק את המצב החוקי של הנכס לפני רכישתו ולעיתים אף לעשות שמאות מוקדמת בטח ובטח כאשר שיעור המימון הנדרש לקונים הוא גבוה ובכך להימנע מבעיות משפטיות שיובילו להפרה של הסכם המכר.
הטור אינו מהווה יעוץ משפטי
עו"ד איה כפיר
שבתאי את כפיר- משרד עורכי דין