סוגיות מיוחדות במס רכישה - דירה יחידה

בדרך כלל קונה יהיה זכאי לחישוב מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה כאשר זו דירתו היחידה ו/או כאשר החליף דירתו בדירה אחרת בהתאם להוראות החוק אלא שישנם מקרים מיוחדים נוספים שבהם נתקלים קונים בבואם לרכוש דירה אשר קיימת להם משמעות מבחינת מס רכישה.

מקרה של הרחבת דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה – 

לעיתים משפחה מתגוררת בדירה יחידה ובשל צרכי התא המשפחתי נדרשת הרחבת הדירה.

המשפחה יכולה למכור את הדירה שלה ולרכוש דירה גדולה יותר אחרת אולם לעיתים קיימת לאותה המשפחה ההזדמנות להרחיב את הדירה באמצעות רכישת דירה נוספת הצמודה בקיר משותף לדירה הקיימת ע"י שבירת הקיר המשותף והתאמת הדירה בשלמות וכיחידת מגורים אחת עם הדירה המקורית.

אפשרות נוספת היא שאין קיר משותף אך הדירה בקומה נמוכה יותר או גבוהה יותר ויש אפשרות לחברה פיזית לדירה המקורית.

רשות המיסים קובעת כי במקרה כזה "דירת ההרחבה" תהנה ממדרגות מס רכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה ויחולו הוראות תקנה 2(2)ב לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה) התשל"ה -1974 בדבר חישוב מס רכישה במכירת חלק מדירה.

ההוראה הזו נכונה גם כאשר נרכשות 2 דירות בו זמנית על מנת לאחדן לדירה יחידה.

לקונים שמעוניינים בכך ניתנת האפשרות תוך 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה שנרכשה לבצע התאמות בדירה כך ששתי הדירות ישמשו בשלמות וכחטיבה אחת ורק אז יינתן אישור סופי למס רכישה כדירה יחידה.  

רכישה של חלק נוסף באותה דירה מגורים – 

קיימים מקרים בהם קיימים מספר בעלים בדירת מגורים ואחד הבעלים מעוניין להגדיל את חלקו באותה הדירה באמצעות רכישת חלקיהם של הבעלים האחרים, כולם או חלקם.

במצב כזה במידה ואין לרוכש דירת מגורים אחרת (ניתן שתהיה לו דירה נוספת בה הוא הבעלים של פחות מ25% מן הזכויות או דירה אחרת שמכר תוך 24 חודשים) , החלקים הנוספים שרכש יהנו ממדרגות דירה יחידה בגלל שמדובר בשימוש באותה הדירה עצמה.

כמובן שבעת הדיווח למיסוי מקרקעין חשוב שיהיה מדובר באותה נכס כמו בשומת הרכישה המקורית.

הטור אינו מהווה יעוץ משפטי וכל מקרה יש לבחון ע"פ הנסיבות.

                                                                              עו"ד איה כפיר

                                                         שבתאי את כפיר – משרד עורכי דין