רכישת שליש דירה - האסטרטגיה למשקיעי נדל"ן

בעולם הנדל"ן למושג "דירה יחידה" יש משמעות של מיסוי מעבר ל"מקום מגורים" שלעיתים מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בעוד שרכישת דירה שנייה גוררת אחריה תשלום מס רכישה גבוה (המתחיל ב-8% מהשקל הראשון), קיים מסלול חוקי שבתכנון מס נבון ניתן לחסוך סכום משמעותי:

רכישת חלק בדירה שאינו עולה על שליש (1/3).

סעיף 9 (ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס לכך דרך הגדרת דירה יחידה וקובע-

א) "דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור..... לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, ..... דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3);

ס' 49 ג קובע את חזקת דירה יחידה לעניין מס שבח- 

49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

....

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

כלומר עולה מן החוק כי אדם ייחשב כבעלים של "דירה יחידה" גם אם יש לו בעלות בחלק נוסף מדירה אחרת, כל עוד חלק זה אינו עולה על שליש.

המשמעות הפרקטית היא דרמטית: אם אתם מחזיקים בשליש מדירת השקעה (למשל, יחד עם עוד שני אחים או שותפים), ובעתיד תרצו לרכוש את דירת המגורים העיקרית שלכם – רשות המיסים תתייחס אליכם כאל מי שאין לכם דירה בכלל מבחינת מס רכישה. אתם תזכו למדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", המעניקות פטור משמעותי עד לתקרה של כמעט 2 מיליון ש"ח (נכון למדרגות המס האחרונות).

במצב כזה לחברה צעירים או אחים שאין ביכולתם לרכוש דירה יחידה למגורים שווה לחשוב על רכישה משותפת כך שעל כל אחד יירשם 1/3 וכך יוכלו לחלוק הכנסה מדמי שכירות מבלי שהם נפגעים מבחינת מיסוי כאשר ירכשו כל אחד מהם בנפרד דירה למגוריו.

בנוסף בשל העובדה שמדובר ב1/3 דירה אז גם הצורך במימון ע"י משכנתא קטן.

ומה לגבי מס שבח?

חשוב לדעת כי הטבת ה"שליש" תקפה לא רק לרכישה אלא גם למכירה. כלומר אם מוכר ירצה למכור דירה יחידה שבבעלותו הוא יהיה זכאי לפטור דירה יחידה גם אם הוא מחזיק ב1/3 מדירה אחרת (ואפילו מספר שלישים). מה שהופך את ההשקעה לאטרקטיבית ובעלת משמעות אף יותר.

סיכום

רכישת שליש דירת השקעה היא מהלך של "גם וגם": גם להיות בעלים של נכס מניב וליהנות מהתשואה בשוק הנדל"ן הישראלי, וגם לשמור על הסטטוס הנחשק של "נטולי דירה" לצורך רכישת בית המגורים העתידי.

הטור אינו מהווה יעוץ משפטי. מעוניינים לבחון עסקה של רכישת חלק בנכס? צרו קשר  עו"ד איה כפיר 054-2211480