מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה (יד שניה)?

עסקת רכישת דירת מגורים הינה מהעסקאות החשובות ביותר והמשמעותיות שעושה אדם בימי חייו ובדרך כלל מהווה את רוב הונו.

בשל כך חשוב בטרם רכישת דירה לעשות מספר בדיקות אשר ימנעו נזק כלכלי ועוגמת נפש רבה.

בדיקת זכויות המוכרים- בשלב הראשון יש לבדוק האם הזכויות בכלל רשומות על שם המוכרים.

לצורך כך יש לבדוק היכן רשומה הדירה. יש דירות שרשומות בלשכת רישום המקרקעין ויש דירות שעדיין רשומות בחברות משכנות או ברשות מקרקעי ישראל.

במקרה בו הדירה רשומה גם במינהל יש לבדוק האם היא מהוונת (האם שולמו מלוא דמי החכירה) ולאיזו תקופה.

בדיקת שעבודים, משכנתאות ועיקולים- יש לבדוק האם הנכס "נקי", כלומר האם על הנכס רשומות משכנתאות , משכונות, עיקולים ו/או כל התחייבות אחרת.

הבדיקה נעשית בלשכת רישום המקרקעין וברשם המשכונות.

ככל וקיים שעבוד יש להבין מה מהותו , מה סכומו ולהגדיר בחוזה את הדרך להסירו. 

בדיקה תכנונית – יש לבדוק האם הדירה נבנתה בהיתר וקיבלה טופס 4 ושאין חריגות בניה או צו הריסה ומהן ההצמדות לדירה.

הבדיקה נעשית בוועדות לתכנון ובנייה - יש לקבל מהם היתר , טופס 4 וגרמושקה (תכנית של הדירה). בלשכת רישום המקרקעין - יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ותשריט הבית המשותף.

בדיקת ליקויים – לעיתים קיימים ליקויים חיצוניים שניתן לראותם אך לעיתים לצורך מציאת הליקוי יש להיעזר במהנדס או חברות בדק. חשוב בעיקר (אך לא רק) לבדוק האם קיימות נזילות, רטיבויות, בעיות חשמל ואיטום.

בדיקת מימון – כאשר לצורך הרכישה יש צורך בקבלת משכנתא יש לקבל מראש מהבנק אישור עקרוני לרכישה.

בדיקות אלה הן העיקר אך הן אינן הבדיקות היחידות יש כמובן לבדוק בין היתר גם את הצד המיסויי (מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה ופיתוח, דמי הסכמה למינהל, דמי היוון) אך זה כבר דורש הרחבה במאמר נפרד.

הטור אינו מהווה יעוץ משפטי.

עו"ד איה כפיר

שבתאי את כפיר משרד עורכי דין