על כנות והוגנות במכירת דירה
רכישת דירת מגורים היא מהעסקאות החשובות שעושה אדם בחייו. בדרך כלל מירב הונו מושקע ברכישת הדירה.
כלל ידוע בפסיקה בעניין הסכמי מכר הינו "ייזהר הקונה" שהמשמעות היא כי מוטלת אחריות גדולה על הקונה לבדוק את הנכס לפני שהוא חותם על הסכם המכר הן מבחינה תכנונית – בעיריות וברשויות התכנון והבנייה, הן מבחינה פיזית – מבחינת ליקויים בנכס וכל פרט רלוונטי אחר הקשור לרכישת הנכס.
יחד עם זאת אם ישנו מידע שקיים למוכר שיש בו כדי להשפיע על שווי הנכס, הנאה מהנכס מחובתו למסור אותו לקונה ולא להסתיר אותו.
לעיתים מתוך רצון למכור את הנכס, מוכרים מסתירים מידע, דבר המהווה הפרה יסודית של ההסכם ועלול להביא לביטול ההסכם או לחיוב המוכר בפיצוי הקונה.
כך למשל בני זוג שקנו דירה גילו זמן קצר לאחר מכן שבין המוכרים לבין אחת השכנות קיים סכסוך משפטי ארוך ומתמשך הנוגע לחצר המשותפת.
כבוד השופטת עפרה אטיאס מבית המשפט המחוזי-חיפה קבעה שהמוכרים הסתירו את ההליכים המשפטיים מתוך חשש שהקונים יירתעו וייסוגו מההסכם.
השופטת קבעה כי הייתה מוטלת עליהם החובה לדווח על הסכסוכים הקודמים גם אם לדעתם הם הסתיימו. השופטת כותבת "אין מדובר בסכסוך בעניין פעוט או קל ערך אלא בסכסוך מתמשך בעניינים מהותיים הקשורים להרחבת הדירה ולאופן השימוש בחצר הסמוכה לדירה". השופטת הניחה שהקונים לא היו מתקשרים בהסכם לו היו מודעים לסכסוך ולכן פסקה על ביטול ההסכם, השבת הסכום ששילמו והוצאות.
במקרה אחר, חוייב מוכר בפיצויים לקונה בסך של 450,000 ₪ בשל העובדה שמכר דירה ששטחה חורג מהיתר הבנייה.
השופט גיא הימן כתב "לא הייתה כאן הפרה סתם של הסכם המכר ולא רק הפרה יסודית כי אם הפרה אשר יש יותר משמץ של חשש כי הנתבע ידע אודותיה, כי היא נעשתה בכוונת מכוון". השופט הדגיש כי המוכר הסב לתובע "נזק ממשי ובעל השלכות עמוקות" בשל הסיכון לאישום פלילי על שימוש חורג, הפגיעה בערך הדירה והמשאבים שייאלץ להשקיע בהכשרת הבניה.
במקרה זה הקונה היה עורך דין ולמרות זאת בית המשפט קבע שהיה זה באחריות המוכר ליידע אותו בדבר החריגות.
כל מקרה צריך להיבחן ע"פ נסיבותיו אולם העקרון הוא שאם יש משהו מהותי כדוגמת ליקויים נסתרים בנכס, חריגות בנייה, הליכים משפטיים בעניין הנכס על המוכר ליידע את הקונה ולא להסתיר במכוון ולהטעות אותו.
כאמור, הטעייה או הסתרה שכזו מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר ותגרום לחיוב המוכר בפיצוי הקונה ו/או בביטול הסכם המכר.
טור זה אינו מהווה יעוץ משפטי. עו"ד איה כפיר
משרד עורכי דין שבתאי את כפיר