הערת אזהרה מול עיקול

אחד הדברים הראשונים והחשובים ביותר שבודקים בעת רכישת דירה הוא האם הזכויות של המוכר נקיות מכל שעבוד , משכנתא או עיקול?

אם הזכויות משועבדות או מעוקלות צריך כמובן לבדוק מראש מה סכום העיקול או השעבוד , ולדאוג לתת לכך ביטוי בחוזה כך שהנכס יועבר נקי מהעיקולים ו/או השעבודים.

אך מה קורה כאשר העיקול נרשם על זכויות המוכרים לאחר החתימה על חוזה המכר?  

במקרה כזה הקונה יכול להיות בבעיה הן בהעברת הזכויות והן בקבלת משכנתא למימון רכישת הדירה.

קיימת אף חשיבות גדולה מאוד לעיתוי שבו נרשם העיקול, האם הוא נרשם לפני שנרשמה הערת אזהרה לקונה או אחרי.

קונה זהיר ירשום הערת אזהרה סמוך מאוד למועד החוזה, הערת אזהרה שנרשמת בטאבו מזהירה קונים אחרים על כך שהנכס כבר נמכר אבל בנוסף החשיבות שלה היא בכך שהיא תגבר על עיקול שנרשם אחריה.

ס' 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן:"חוק המקרקעין") קובע – "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה ....הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה...".

כלומר לבעל הערת האזהרה (הקונה) יש עדיפות על פני נושים אחרים של המוכר שלטובתם נרשם עיקול מאוחר.

בפ"ד אהרונוב אף הרחיב ביהמ"ש וקבע כי לקונה שחתם על הסכם מכר יש זכות שביושר שהיא "מעין קניינית" וגם אם לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה זכותו תגבר על עיקול מאוחר.

אך כמובן שבתי המשפט יבדקו גם את עניין תום הלב בעת רישום הערת האזהרה ובדרך כלל יבדקו גם את אפשרות סילוק השעבודים והעיקולים והשבת חובות הנושים מתוך כספי תמורת הדירה.

במקביל לכך שאכן קיימת על קונה חובת הזהירות לעשות את הבדיקות הנדרשות בטרם יחתום על הסכם המכר יש לזכור שאם המוכר לא מיידע את הקונה על עיקולים צפויים ו/או לא דואג להסרת עיקולים קיימים הדבר יכול להוות הפרה יסודית של ההסכם ויגרור אחריו פיצוי שעומד בדרך כלל על 10% מסכום התמורה.

                                                                      עו"ד איה כפיר

הטור אינו מהווה יעוץ משפטי           משרד עורכי דין שבתאי את כפיר